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Istanbul est à son tour gagnée par la fièvre immobilière

Le Figaro  LAURE MARCHAND. 21.10.06

Istanbul : Dans la capitale turque, les prix de l'immobilier ont bondi de 60 % en deux ans.

BEL APPARTEMENT, quatre pièces, 105 mètres carrés, troisième étage avec terrasse et vue sur le Bosphore : 380 000 euro. Les prix à Cihangir, sorte de Montmartre stambouliote perché sur une colline, ont doublé en deux ans. Une flambée des prix soutenue par les étrangers et les bobos turcs sous le charme des façades Art déco. Les artistes et les CSP + ont remplacé les travestis qui avaient élu domicile dans ce quartier longtemps délaissé par la bourgeoisie. Au coeur de Cihangir, la petite mosquée verte est vide, les bars au design nordique sont bondés. Dans chaque ruelle, des échafaudages grimpent le long des bâtisses qui n'ont pas encore été restaurées. Le moindre trois-pièces se loue 700 eur, soit près de deux fois le salaire minimum turc. .

Cette envolée du foncier illustre la frénésie immobilière qui a déferlé sur les rives du Bosphore. Depuis 2004, les prix ont augmenté en moyenne de 60 %. « Et l'an dernier, nous avons connu un véritable boom, confirme Hakan Kodal, fondateur de Krea Real Estate, une société de développement et d'investissement immobilier. Il s'explique par la bonne santé de l'économie, la chute de l'inflation et la baisse des taux d'intérêts. » Une partie de l'augmentation constitue un rattrapage par rapport à 2001 : avec la crise financière, le marché s'était effondré et le coût du mètre carré de standing avait dégringolé de 3 200 à 1 500 eur. Mais aujourd'hui, la métropole a oublié cette période de vaches maigres.

« Les secteurs historiques du centre-ville sont en voie de gentryfication express », détaille Jean-François Pérouse, ancien directeur de l'Observatoire urbain d'Istanbul. L'ouverture de musées d'art moderne et le déménagement supervisé par la mairie de milliers de petits ateliers vers de lointaines zones industrielles achèvent leur reconversion. Par exemple, les vieux appartements avec parquet et moulures de Beyoglu, le quartier des minorités non musulmanes à l'époque de l'Empire ottoman, sont désormais très recherchés. Plus en périphérie, des lots de résidences moyen-haut de gamme sortent de terre sans interruption. Sur la rive asiatique, 35 000 personnes habitent déjà à Atasehir, une ville champignon, poussée entre deux autoroutes et à 5 minutes en voiture du centre commercial Carrefour. Comptez 230 000 euros pour un cinq-pièces. Kiptas, cet organisme de la municipalité chargé de la construction d'habitat social, concurrence désormais les promoteurs privés dans le logement chic.

Classée deuxième pour le risque

Plus au nord, vers la mer Noire, une clientèle aisée s'arrache les villas. « Les gens veulent de la verdure, la mer et la solitude, résume Can Tengizman, directeur de deux agences Century 21, tout en pestant contre le bruit des klaxons qui s'engouffrent par sa fenêtre. Six mille unités de 450 mètres carrés avec piscine viennent d'être livrées. À 950 eur le mètre carré, c'est encore donné. »Le recours limité au crédit freine cependant le boom. Au moins 40 % de la population n'est pas solvable et n'y a donc pas accès. Entre fin 2004 et 2006, l'encours des crédits immobiliers en Turquie est passé de 1,9 milliard à 12 milliards d'euros. Une augmentation considérable, mais qui ne représente environ que 3 % du PIB alors que la moyenne en Europe se situe aux alentours de 40 %. Et la brusque hausse du taux directeur en juin dernier a stoppé, provisoirement, le développement de l'emprunt bancaire. « Aucune législation n'encadre actuellement le crédit, précise Can Tengizman. Une loi, très attendue, doit passer au printemps prochain et le marché va poursuivre sur sa lancée. »

Pour l'heure, Istanbul reste la moins chère des grandes villes européennes. « Les investisseurs étrangers hésitent encore, car le marché n'est pas transparent, souligne Hakan Kodal qui prospecte pour Merrill Lynch. Tous les grands fonds internationaux sont là, en vigie. » Selon une étude de Pricewaterhouse Coopers et Urban Land Institute, sur 27 villes d'Europe, Istanbul arrive en tête pour le potentiel et deuxième... pour le risque.